Energieausweis in Spanien – was er wirklich bedeutet und wie man ihn bekommt

Wer in Spanien eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte, kommt um ein Dokument nicht herum. Den sogenannten Certificado de Eficiencia Energética, kurz Energieausweis. Seit 2013 ist er gesetzlich vorgeschrieben und gehört zu den Unterlagen, die potenziellen Käufern oder Mietern vorgelegt werden müssen. Dennoch herrscht in der Praxis häufig Unsicherheit. Viele Eigentümer wissen nicht, was genau im Energieausweis steht, wie die Bewertung zustande kommt oder ob man mit einer schlechten Einstufung Probleme beim Verkauf bekommt. Dabei ist der Ausweis inzwischen fester Bestandteil des spanischen Immobilienmarktes und Verstöße gegen die Pflicht können teuer werden.

Der spanische Energieausweis orientiert sich an einem Ampelsystem, das auch aus Deutschland bekannt ist. Die Skala reicht von A (sehr effizient) bis G (sehr gering effizient). Bewertet wird, wie hoch der Energieverbrauch eines Gebäudes ist und wie viele CO₂-Emissionen damit verbunden sind. Grundlage sind Baujahr, Baumaterialien, Ausrichtung, Fensterqualität, Dämmung sowie die eingesetzten Heiz- und Kühlsysteme.

Neben der reinen Einstufung enthält das Zertifikat Empfehlungen, wie sich die Effizienz verbessern lässt. Dazu zählen beispielsweise der Einbau von Doppelverglasung, zusätzliche Dämmung, eine moderne Klimaanlage oder auch eine energiesparende Heiztechnik. Diese Hinweise sind jedoch rein informativ und für Eigentümer nicht verpflichtend umzusetzen. Sie können aber nützlich sein, um zu entscheiden, welche Sanierungsmaßnahmen langfristig Sinn ergeben.

Wichtig zu wissen ist, dass der Energieausweis keine exakten Energiekosten vorhersagt. Er zeigt lediglich, wie die Immobilie im Vergleich zu einem Standardgebäude derselben Kategorie abschneidet. Wer etwa ein Ferienapartment nur wenige Wochen im Jahr nutzt, wird andere Strom- und Heizkosten haben als ein Haushalt, der ganzjährig in derselben Wohnung lebt. Trotzdem liefert das Dokument eine klare Orientierung und kann bei Kauf- oder Mietentscheidungen als Anhaltspunkt dienen.

Der Energieausweis ist in der Regel zehn Jahre gültig. Danach muss er erneuert werden, sobald die Immobilie wieder verkauft oder vermietet werden soll. Erfolgen in der Zwischenzeit umfangreiche Sanierungen, etwa durch eine neue Fassade, zusätzliche Dämmung oder moderne Fenster, kann ein aktualisiertes Zertifikat sinnvoll sein. Denn mit besseren Werten lässt sich nicht nur die Energieeffizienz dokumentieren, sondern unter Umständen auch ein höherer Marktwert erzielen.

Beantragen darf den Ausweis ausschließlich ein zugelassener Techniker. Das können Architekten, Ingenieure oder speziell geschulte Sachverständige sein. Diese begutachten die Immobilie vor Ort, prüfen Bauunterlagen und erstellen anschließend die Berechnung. Der fertige Energieausweis wird im zuständigen Regionalregister hinterlegt. In Andalusien ist dies die Junta de Andalucía. Erst mit einer offiziellen Registrierungsnummer gilt das Dokument als rechtskräftig und kann Käufern oder Mietern vorgelegt werden.

Die Kosten für den Energieausweis hängen von Größe, Lage und Art der Immobilie ab. Für eine kleine Wohnung liegen sie meist zwischen 60 und 120 Euro, bei größeren Häusern können mehrere Hundert Euro anfallen. In ländlichen Gegenden können zusätzliche Anfahrtskosten berechnet werden. Wer seine Immobilie über einen Makler anbietet, sollte im Vorfeld klären, ob dieser den Prozess begleitet oder ob der Eigentümer den Auftrag selbst erteilen muss. Manche Immobilienbüros arbeiten mit festen Technikern zusammen und können die Ausstellung unkompliziert in die Verkaufsabwicklung integrieren.

Ohne Energieausweis darf in Spanien keine Immobilie offiziell am Markt angeboten werden. Das bedeutet: Schon Inserate in Immobilienportalen oder in Schaufenstern müssen die Effizienzklasse enthalten. Spätestens beim Notartermin wird das Dokument vorgelegt, sonst kommt es zu Verzögerungen.

Wer gegen die Vorschrift verstößt, riskiert Bußgelder. Diese sind nach Schwere des Verstoßes gestaffelt: leichte Verstöße zwischen 300 und 600 Euro, mittlere zwischen 601 und 1.000 Euro, bei schweren Verstößen sogar zwischen 1.001 und 6.000 Euro. Auch Mieter haben ein Recht darauf, den Energieausweis einzusehen, bevor ein Vertrag unterschrieben wird. Zwar spielt die Einstufung nicht immer eine entscheidende Rolle bei der Auswahl einer Wohnung oder eines Hauses, doch sie kann Hinweise auf künftige Nebenkosten geben. Gerade bei älteren Gebäuden in den Innenstädten oder bei traditionellen Landhäusern in der Axarquía zeigt der Ausweis, ob mit einem erhöhten Energiebedarf gerechnet werden muss.

In Zeiten steigender Energiekosten gewinnt das Thema zusätzliche Bedeutung. Ein Haus mit besserer Einstufung ist nicht nur umweltfreundlicher, sondern oft auch wirtschaftlicher. Käufer achten deshalb verstärkt auf die Effizienzklasse, ähnlich wie beim Autokauf auf den Verbrauch. Für Eigentümer kann es sich also lohnen, rechtzeitig über Modernisierungen nachzudenken, die sowohl die Energiebilanz als auch den Wert der Immobilie verbessern.