Airbnb, Hotels, Spekulanten - Die Mieten in Spanien steigen ohne Ende

Zu viel Airbnb und zu wenig Wohnraum.» So deutlich äußerte sich Pedro Sánchez, als er die Steuerreform ankündigte, die vorsieht, Ferienwohnungen ab Januar wie ein Unternehmen zu besteuern. Auf diese Formel haben in den letzten Jahren viele Zentral-, Regional- und Kommunalregierungen zurückgegriffen, um das Wohnungsproblem in Spanien zu erklären. Allerdings gibt es auch eine Variante davon, die Hotels ins Visier nimmt und vor allem von Plattformen für Ferienwohnungen vertreten wird. Angesichts der explodierenden Mietpreise und der zunehmenden Zahl von Städten, deren Wohnungsmarkt angespannt ist, bleibt das Thema Wohnen laut der letzten Umfrage des CIS die größte Sorge der spanischen Bevölkerung. Gleichzeitig versuchen die Behörden mit mäßigem Erfolg, Beschränkungen durchzusetzen, um den Markt zu regulieren und den Massentourismus zu minimieren. Zu den ergriffenen Maßnahmen gehören Steuern und die Entfernung illegaler Wohnungsanzeigen.

Auf einer anderen Ebene beschuldigen sich Hotelverbände und Portale für Ferienwohnungen gegenseitig, die Schuld an der Immobilienkrise zu tragen, während sie gleichzeitig Auslastungsrekorde brechen. «Ich glaube nicht, dass es einen großen Kampf zwischen Hoteliers und Vermietungsplattformen gibt», sagt Julián Salcedo, Präsident des Forums der Immobilienökonomen und Vizepräsident der Arbeitsgruppe für Stadtplanung und Raumordnung des Allgemeinen Rates der Ökonomen Spaniens. Seine Argumentation ist einfach: Es gibt keinen Grund für einen Streit, da das Angebot an Zimmern unter der Nachfrage liegt. «Die Hotels wissen, dass angesichts der Zahl der Touristen, die wir in Spanien haben, die vorhandenen Plätze nicht ausreichen.» Denn nach einem Wachstum der Ankünfte von 4,7 Prozent im ersten Halbjahr 2025 steuert das Land laut den neuesten Daten des INE bereits auf einen weiteren Touristenrekord zu. Während der nationale Tourismus im letzten Jahr 93,8 Millionen Gäste verbuchte, liegt die Prognose für diese Saison bei 95 Millionen.

Parallel zur Zahl der Reisenden hat sich auch die Zahl der Touristenunterkünfte in den letzten Jahren vervielfacht und ist nach dem durch die Pandemie verursachten Einbruch immer weiter gestiegen. Im Jahr 2024 wuchs das Angebot in allen Städten Spaniens. Das Modell, das nach der Krise von 2008 unter dem Deckmantel der 'kollaborativen Wirtschaft' entstand, übertrifft bereits in zehn spanischen Städten die Zahl der Hotelbetten. Für einige ist das Konzept der 'Kollaboration' aufgrund seiner altruistischen Konnotation überholt. Dies ist der Fall bei der Confederación de Asociaciones Hoteleras de España (CEHAT), die mehr als einmal beanstandet hat, dass die Bezeichnung einer wirtschaftlichen Tätigkeit mit diesem Begriff die Gesetzgeber verwirrt habe, da diese «der sektoralen Regulierung entging». Das heißt, sie wurde nicht auf die gleiche Weise besteuert wie andere Übernachtungsbetriebe.

Für CEHAT führte diese mangelnde Regulierung zu einem 'Boom' der Aktivitäten und «entzog dem Mietmarkt Wohnungen». Angesichts der Zunahme von Ferienapartments ging die Regierung in diesem Jahr einen Schritt weiter und stellte im Mai eine Reihe von Maßnahmen vor, die unter anderem einen Mehrwertsteuersatz von 21 Prozent vorsahen, der über dem ermäßigten Satz von 10 Prozent liegt, der für den Tourismus und das Gastgewerbe in Spanien gilt.

Eine der großen Fragen ist, wie sich das auf den Mietmarkt auswirkt. Laut INE gibt es in Spanien 381.837 Wohnungen für touristische Zwecke. Aber Salcedo, der auch die nicht registrierten Wohnungen mit einberechnet, kommt auf eine höhere Zahl: «Wahrscheinlich 50 Prozent mehr, wir liegen bei etwa 600.000 Wohnungen», sagt er. Betrachtet man den gesamten nationalen Immobilienmarkt, ist der Einfluss der Ferienwohnungen mit einem Anteil von 1,43 Prozent gering. Blickt man jedoch ausschließlich auf den Mietmarkt, sieht es bedrohlicher aus : Die spanische Zentralbank beziffert den Anteil aktuell mit rund zehn Prozent. «Das schadet dem Mietmarkt tatsächlich. Alles, was das Angebot einschränkt, tut das», erklärt Salcedo.

In den touristisch wichtigsten Städten, in denen sowohl die Nachfrage nach regulären Mietwohnungen als auch nach Ferienwohnungen hoch ist, sieht es noch schlechter aus. Laut dem letzten Bericht der Banco de España zum Wohnungsmarkt ist dies in Städten wie Málaga, Marbella, Elche, Palma de Mallorca und in den Zentren von Barcelona, Madrid, Sevilla und Valencia der Fall. Der Studie zufolge steigen in Stadtteilen mit einem hohen Anteil an Ferienwohnungen, die Wohnraum verdrängen, die Mietpreise.

Unterdessen sinkt die gesellschaftliche Akzeptanz für Massentourismus in den Großstädten. Es ist nicht ungewöhnlich, durch die Innenstädte zu spazieren und Wände und Balkone mit Slogans wie «Touristen, verschwindet aus der Stadt» oder «All Tourists Are Bastards» zu sehen. Und im Juni protestierten Bürger aus etwa fünfzehn europäischen Städten gegen den Massentourismus. In Spanien gingen Hunderte von Menschen in mehreren Städten auf die Straße, wobei Palma die meisten Teilnehmer verzeichnete.

Die Behörden versuchen, der Verbreitung von Ferienwohnungen Einhalt zu gebieten und beobachten genau, was in anderen Städten weltweit passiert ist, die ebenfalls erfolglos versucht haben, das Problem anzugehen. Einer der bekanntesten Fälle aufgrund seiner restriktiven Natur ist New York. Im Jahr 2023 verbot der Big Apple de facto Ferienwohnungen, um all diese Immobilien wieder auf den Wohnimmobilienmarkt zu bringen, das Angebot zu erhöhen und einen Preisverfall zu erzwingen. Nach fast zwei Jahren fällt die Bilanz ernüchternd aus: Der Zugang zu Wohnraum hat sich nicht verbessert, nur die Hotelpreise sind gestiegen.

«Dem Markt eine Anzahl an Wohnungen zu entziehen und sie für touristische Zwecke zu vermieten, hat Auswirkungen, aber nicht auf die Preise», argumentiert Salcedo. Warum? Diese Art von Wohnungen sei nicht mit dem regulären Mietmarkt vergleichbar, sondern mit Hotelbetrieben, «um immer niedrigere Preise anbieten zu können». Der Schlüssel zum Erfolg dieses Geschäftsmodells liegt für den Ökonomen darin, dass die Auslastung immer hoch ist.

In Barcelona hingegen, wo seit 2014 die Zahl der Ferienwohnungen begrenzt ist, haben vor allem die Hotels profitiert, mit einem Preisanstieg von 8 Prozent im Jahr 2024. Trotzdem ist der Experte der Meinung, dass es einen Markt für beide geben kann, solange eine Bedingung erfüllt ist: Die Apartments dürfen nicht in die Versuchung geraten, ihre Preise denen der Hotels anzugleichen. «Dann könnte die Touristenwohnung an ihrem eigenen Erfolg zugrunde gehen», schätzt er.

Der Kampf gegen illegale Ferienwohnungen, den die Regierung seit Monaten führt, scheint erste Ergebnisse zu zeigen. Seit dem 1. Juli müssen touristische und saisonale Vermietungen eine Registrierungsnummer beantragen. Seit der Einführung dieser Regelung gingen beim Ministerium für Wohnungswesen und Stadtentwicklung innerhalb nur einer Woche insgesamt 40.000 neue Registrierungsanträge ein. Diese Regelung, die aus einem zu Beginn des Jahres in Kraft getretenen Dekret hervorgegangen ist, zielt darauf ab, diese Art von Unterkünften durch Maßnahmen wie den Datenaustausch zwischen Plattformen für Kurzzeitvermietungen und Behörden sowie die Übermittlung von Informationen über die Nutzung der dort angebotenen Wohnungen zu regulieren.

Parallel dazu gelang es dem Ministerium für soziale Rechte unter der Leitung von Pablo Bustinduy vor wenigen Tagen, die Plattform Airbnb dazu zu bewegen, rund 65.000 nicht lizenzierte Anzeigen von seiner Website zu entfernen. Dies geschah, nachdem das multinationale Unternehmen mehrfach gegen die Entscheidung vor Gericht geklagt, die Gerichte aber dem Ministerium Recht gegeben hatten. Hinzu kommen 4.093 illegale Inserate, deren Entfernung die Regierung im Juni von Booking verlangt hatte, die meisten davon auf den Kanarischen Inseln. Im Vergleich zu Airbnb bewertete das Ministerium die kooperative Haltung der Plattform positiv.

Mitte Juli vereinbarte das Ministerium für Wohnungswesen mit Airbnb die Entfernung von Anzeigen ohne Code und die monatliche Übermittlung von Daten ab dem 1. August. Parallel zur Entfernung der nicht lizenzierten Wohnungen meldete das Ministerium für Verbraucherschutz weitere 54.728 Ferienwohnungen, die nicht über die vorgeschriebenen Registrierungsnummer verfügten.

Die Versuche des US-Giganten, die Entfernung illegaler Inserate zu verhindern, stehen im Widerspruch zu einigen seiner Erklärungen zu den neuen Vorschriften, in denen er sich rühmt, die Gespräche auf europäischer Ebene «angeführt» zu haben, um diese «kohärent» und «einheitlich» anwenden zu können.