Der Weg zum Traumhaus: Was man beim Immobilienkauf in Andalusien wissen muss

Der andalusische Immobilienmarkt bietet Deutschen, die sich entweder dauerhaft niederlassen oder in Immobilien investieren möchten, zahlreiche Chancen. Thomas Schneider, der mit seiner Frau in den sonnigen Süden Spaniens gezogen ist, teilt seine Erfahrungen und gibt wertvolle Ratschläge für den Kauf einer Immobilie. Besonders für Neuankömmlinge gibt es einiges zu beachten. Von den ersten Schritten der Immobiliensuche über den Kaufprozess bis hin zu rechtlichen Besonderheiten.

Besonders die Provinz Málaga bietet eine große Auswahl an Immobilien, von modernen Apartments in Küstennähe bis hin zu traditionellen Fincas im Landesinneren. «Wir wollten etwas finden, das ruhig ist, aber nicht zu weit weg von der Küste. Es hat eine Weile gedauert, bis wir unser Traumhaus gefunden hatten», erzählt Thomas. Für viele Deutsche beginnt die Suche im Internet, aber Thomas rät dazu, sich nicht ausschließlich auf Online-Angebote zu verlassen: «Man sieht die Häuser oft erst vor Ort richtig. Fotos können täuschen und es ist wichtig, die Umgebung zu erleben.»

Es empfiehlt sich vor der endgültigen Entscheidung, verschiedene Regionen der Provinz Málaga zu erkunden. Küstenstädte wie Marbella oder Málaga sind attraktiv für diejenigen, die am Meer leben möchten, während das Inland mit seinen charmanten Dörfern Ruhe und Authentizität verspricht. Thomas und seine Frau entschieden sich für ein Haus in der Nähe der Küste: «Wir wollten nah am Meer sein, aber trotzdem nicht im Touristentrubel. Die Balance war uns wichtig.»

Wer plant, seine Immobilie zu vermieten, sollte ebenfalls die Nähe zu Flughäfen, Stränden und touristischen Attraktionen berücksichtigen. Eine gute Lage kann den Wert der Immobilie erheblich steigern.

Eine weitere Empfehlung von Thomas ist es, sich professionelle Unterstützung zu holen. Immobilienmakler in Spanien sind häufig unverzichtbar, da sie den lokalen Markt gut kennen und bei Besichtigungen, Verhandlungen und Verträgen helfen können. «Unser Makler war Gold wert. Er kannte die Gegend gut und hat uns wirklich geholfen, die Vor- und Nachteile der verschiedenen Objekte abzuwägen», sagt Thomas.

Darüber hinaus sollte man sich auch auf einen Anwalt verlassen, der den Kaufvertrag und andere rechtliche Dokumente prüft. In Spanien hat der Notar eine eher formale Rolle und stellt sicher, dass der Vertrag rechtsgültig ist, vertritt jedoch nicht die Interessen des Käufers oder Verkäufers. «Unser Anwalt hat uns geholfen, rechtliche Fallstricke zu vermeiden, besonders in ländlichen Gegenden, wo viele Häuser nicht vollständig genehmigt sind», erklärt Thomas. Für zusätzliche Sicherheit empfiehlt es sich, auf der Liste empfohlener Anwälte des deutschen Konsulats in Málaga nach seriösen Kanzleien zu suchen.

Bevor es zum Kauf einer Immobilie in Andalusien kommt, sollten einige wichtige Schritte beachtet werden. Zunächst einmal ist eine gründliche Prüfung des Registro de la Propiedad (Grundbuch) unerlässlich. Es muss sichergestellt werden, dass die Immobilie ordnungsgemäß eingetragen ist und keine Belastungen, Hypotheken oder rechtlichen Probleme bestehen. Hier können Überraschungen auftreten, wie zum Beispiel nicht eingetragene Altlasten oder bestehende Ansprüche Dritter, unter anderem Wegerechte. Eine professionelle Überprüfung ist daher essenziell. «Das Grundbuch war eines der ersten Dinge, die unser Anwalt geprüft hat. Wir wollten sicher sein, dass alles korrekt ist», erinnert sich Thomas.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Energieeffizienzbescheinigung (Certificado de Eficiencia Energética). Seit 2013 ist dieses Dokument beim Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie in Spanien Pflicht. Es gibt Auskunft über die Energieeffizienz des Gebäudes und kann langfristig auch Einfluss auf die laufenden Kosten haben.

Ein oft unterschätzter Aspekt beim Immobilienkauf in Andalusien sind die Nebenkosten, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Dazu gehören die Grunderwerbssteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales – ITP), die in Andalusien zwischen 7 und 10 Prozent des Kaufpreises liegt, sowie Notargebühren und Anwaltskosten. Wer eine neugebaute Immobilie kauft, zahlt stattdessen die Mehrwertsteuer (IVA) in Höhe von 10 Prozent und eine Stempelsteuer (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados – AJD), die bei etwa 1,2 Prozent liegt.

«Es war uns klar, dass die Nebenkosten den Kaufpreis ordentlich in die Höhe treiben. Diese Kosten sollte man unbedingt von Anfang an einkalkulieren», rät Thomas. Hinzu kommen Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch und die Dienste einer Agentur (Gestoría), falls man Unterstützung bei administrativen Aufgaben benötigt.

Wer eine Immobilie finanziert, sollte zudem bedenken, dass spanische Banken in der Regel nur 70 bis 80 Prozent des Kaufpreises finanzieren. Der Rest muss als Eigenkapital eingebracht werden. Die genaue Höhe der Finanzierung kann auch von der Art der Immobilie, deren Standort und dem jeweiligen Angebot der Bank abhängen.

Beim Kauf einer Immobilie in Andalusien gibt es einige rechtliche Besonderheiten, die beachtet werden sollten. In ländlichen Gegenden kann es vorkommen, dass ältere Immobilien ohne vollständige Baugenehmigungen errichtet wurden. «Wir haben uns für ein Haus entschieden, das alle nötigen Genehmigungen hatte. Gerade bei älteren Fincas im Landesinneren sollte man genau hinschauen», warnt Thomas.

Für Residente und Nicht-Residente in Spanien fällt die jährliche Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – IBI) an, die auf den Katasterwert der Immobilie berechnet wird. Für Nicht-Residente gibt es zusätzlich eine jährliche Steuer auf Immobilienbesitz, die sogenannte Impuesto sobre la Renta de no Residentes. Diese Steuer richtet sich nach dem Katasterwert der Immobilie und ist selbst dann fällig, wenn man die Immobilie nur gelegentlich nutzt.

Der Immobilienkauf oder die Vermietung in Andalusien kann eine lohnende Investition sein, erfordert jedoch eine sorgfältige Planung und gute Beratung. Thomas Schneider fasst es so zusammen: «Es ist eine große Entscheidung, aber wenn man gut vorbereitet ist, kann man das Leben in Andalusien in vollen Zügen genießen.»