Vier von zehn Immobilien werden in der Provinzhauptstadt von Auswärtigen gekauft

Wer kauft eigentlich Immobilien in Málaga? Eine Frage, die immer häufig im Raum steht, wenn es um Wohnraumknappheit oder Preise auf dem Immobilienmarkt geht. Die Antwort hat in Teilen das Wohnungsbauministerium, das seine Statistiken wiederum aus den Immobilienverkäufen nährt. Die Zahlen zeigen, dass im ersten Halbjahr vergangenen Jahres bei 18.780 Immobilienverkäufen in Málaga fast jedes dritte Haus oder Wohnung (28 Prozent) an einen Interessenten aus dem Ausland ging. Weitere zwölf Prozent der Immobiliengeschäfte wurden mit Personen aus anderen Provinzen Spaniens abgeschlossen, allen voran Madrid, gefolgt von Córdoba und Barcelona. Die restlichen 60 Prozent der Immobilien kauften Einwohner aus der Provinz Málaga.

Vergleicht man diese Zahlen über Käufe und Verkäufe mit 2007, also dem letzten Jahr, bevor 2008 die Immobilienblase platzte und die Branche in eine tiefe Krise stürzte, fällt auf: Heute kaufen wesentlich mehr Menschen aus dem Ausland eine Immobilie in Málaga, während der Anteil der Einheimischen zurückgegangen ist. Zwar lag der Anteil der Käufer aus dem Ausland auch 2007 bei 28 Prozent, die Immobilien wurden jedoch in erster Linie entlang der westlichen Costa del Sol in unmittelbarer Küstennähe erstanden. Inzwischen greifen immer mehr Interessenten aus dem Ausland auch in der Provinzhauptstadt zu.

Will man weitere Fakten rund um den Käufertyp erfahren, muss man mit Branchenfachleuten sprechen. Der Vertreter eines großen Finanzinstituts aus Málaga sagt: «Es gibt klare Unterschiede zwischen der Provinzhauptstadt und der restlichen Küste. In Málaga-Stadt kaufen noch immer vorwiegend Spanier, wobei die Nachfrage nach Immobilien für den Hauptwohnsitz am stärksten ist. Es handelt sich um Familien aus der oberen Mittelschicht, die Immobilien von einer Größe zwischen 80 und 120 Quadratmeter suchen und dabei Wert auf gut angebundene und mit Dienstleistungen versehene Gegenden legen. Das Durchschnittsalter liegt bei 35 bis 45 Jahren, 70 bis 80 Prozent der Käufer nehmen eine Hypothek auf.»

Entlang der Costa del Sol, so der Branchenfachmann, sei der Käufer ein anderer. «Die Küste konsolidiert sich von Mal zu Mal mehr als Luxusdestination und als Zweitwohnsitz oder als Hauptwohnsitz für Käufer im fortgeschrittenen Alter», sagt er. Dabei träten ausländische Käufer nur im Prime-Segment in Konkurrenz zu der einheimischen Bevölkerung, also bei Immobilien im Wert von über 500.000 Euro. Das bestätigen auch andere Experten aus der Branche.

In dieser Luxusbranche sei die Nachfrage geradezu «explodiert», versichert Mario Garnica, Direktor von Engel&Völkers in Málaga: «Auf unserem Markt, also im mittleren und oberen Segment, handelt es sich bei 65 bis 70 Prozent der Käufer um Ausländer. Davon leben rund die Hälfte bereits in Málaga, die andere Hälfte will übersiedeln.» Die spanischen Käufer stammten je zu 50 Prozent aus Málaga und aus anderen spanischen Provinzen. Das Gros dieser Käufer, so Garnica, kaufe «eine Immobilie, um darin zu leben».

Über Käufer im mittleren Immobilienpreisniveau weiß Jesús Jiménez, Direktor von Tecnocasa, zu berichten: «Bei 73 Prozent der Verkäufe, die wir im letzten Jahr in der Provinz gemacht haben, handelt es sich um Erstwohnsitze, wobei der Prozentsatz in der Provinzhauptstadt sogar noch etwas höher liegt. Die restlichen Verkäufe gingen zu neun Prozent an Personen, die einen Zweitwohnsitz suchten, bei 17,5 Prozent handelte es sich um eine Investition.» Der typische Käufer sei ein Paar auf der Suche nach einem Erstwohnsitz, wobei rund die Hälfte dieser Interessenten im Alter zwischen 24 und 44 Jahren seien. Ein Teil dieser Kunden suche zunächst in der Provinzhauptstadt, weiche letztendlich jedoch auf umliegende Orte wie Alhaurín, Cártama, Pizarra oder Coín aus, wo es «noch erschwinglichere Preise» gebe.

Dass es bei Käufen, bei denen Bargeld auf den Tisch gelegt werde, zu 100 Prozent um Investitionskäufe oder Spekulation handele, wie es die Sprecherin von Con Málaga, Toni Morillas, im Rathaus der Stadt angeprangert hatte, weisen Branchenexperten zurück. Die Realität sei wesentich komplexer. José Antonio Pérez, Direktor der Real Estate Business School, erläutert: «Was hinter vielen Barkäufen steckt, ist ein Wohnungswechsel: Jemand hat sein Haus verkauft, um ein anderes zu erwerben.» Des Weiteren gebe es auch einen großen Anteil an lokalen Kleinanlegern, die sich für günstigere Immobilien, also kleine Apartments oder Wohnungen in verschiedenen Stadtvierteln, interessierten, um sie weiterzuverkaufen oder zu vermieten.

Pérez erinnerte allerdings auch daran, dass es eine große Interessentengruppe gebe, deren Nachfrage nicht erfüllt werden könne: Junge und auch nicht mehr ganz so junge Menschen, die ihre erste Wohnung suchten und sie sich nicht leisten könnten.

«Es gibt auch Malagueños, die ihre Wohnung ohne Hypothek zahlen können, nicht alle sind arm.» Worte, mit denen Málagas Baustadträtin, Carmen Casero, Ende letzten Jahres eine enorme Empörungswelle lostrat. Zwar hatte sie sich auf Zahlen des nationalen Statistikinstituts INE über Hauskäufe und Hypotheken bezogen, dabei aber offenbar den hohen Anteil ausländischer Käufer in Málaga ausgeblendet.

Laut INE wurden von Januar bis August letzten Jahres in der Provinz 22.919 Kaufverträge für Immobilien unterschrieben. Im gleichen Zeitraum wurden bei den Banken 12.354 neue Hypotheken registriert. Mit anderen Worten: Bei knapp der Hälfte aller Immobiliengeschäfte (46 Prozent) zahlten die Käufer aus dem Stand, benötigten keine Finanzierung. Ist Málaga also eine Ausnahme auf dem spanischen Immobilienmarkt? Nach Zahlen des INE wurden in den ersten acht Monaten des Jahres landesweit knapp 406.000 Immobilien gekauft, im gleichen Zeitraum 260.174 Hypotheken unterschrieben. Bei 64 Prozent der Immobiliengeschäfte blieb den Käufern also der Weg zur Bank und einer Hypothek nicht erspart. In ganz Spanien lag der Prozentsatz der Immobilienkäufe mit Eigenkapital bei 36 Prozent, also zehn Prozent niedriger als in Málaga.

Die Hintergründe für die Abweichungen liefert das Grundbuchamt. Laut neuesten Zahlen steht die Provinz Málaga mit Blick auf ausländische Immobilienkäufer spanienweit an vierter Stelle: Eine von drei Immobilien (30,81%) wird von Käufern aus dem Ausland erworben. Nur in Alicante (43,52%), Santa Cruz de Tenerife (37,20%) und auf den Balearen (33,37%) liegt der Anteil noch höher. Spanienweit sinkt die Quote ausländischer Immobilienkäufer gar auf 15 Prozent. Anders gesagt: In der Provinz Málaga ist der Anteil von Ausländern beim Immobilienkauf doppelt so hoch wie auf nationaler Ebene. Und ohne die Kaufkraft ausländischer Interessenten wäre der Anteil von finanzierten Immobilien wohl auch in der Provinz wesentlich höher.