Mein Mieter bezahlt nicht. Für dieses Risiko gibt es eine Versicherung – wichtig ist jedoch, wer diese zahlt: «Das kann sie unwirksam machen»

Einer der Hauptgründe, warum viele Wohnungen dem Mietmarkt nicht zur Verfügung stehen, ist die Angst der Vermieter vor Mietern, die in Zahlungsverzug geraten. Ein Problem, von dem die Versicherer bereits profitieren, indem sie Mietausfallversicherungen anbieten.

Der Zweck dieses Produkts ist ganz einfach: Es soll dem Eigentümer der Immobilie – dem Versicherungsnehmer – die Gewissheit geben, dass er die Miete Monat für Monat weiter erhält, auch wenn der Mieter nicht zahlt. Diese Gewissheit ist in Wirklichkeit relativ, denn wenn keine unbegrenzte Bürgschaft abgeschlossen wird, decken die Policen nur ein Maximum an Zahlungsausfällen ab, je nachdem, wie viel wir zahlen, mehr oder weniger.

Ein großer Vorteil besteht darin, dass der Versicherer zur Bewertung des Risikos der von ihm abgeschlossenen Verträge die Zahlungsfähigkeit des potenziellen Mieters – oder seines Bürgen, was bei Studenten sehr häufig der Fall ist – im Detail bewerten kann, da er an mehr Informationen kommt als jeder Vermieter.

Ein Vermieter kann einen Mietinteressenten nach seinen letzten Gehaltsabrechnungen, Steuererklärungen und seinem beruflichen Werdegang fragen, während der Versicherer nicht nur über mehr Instrumente verfügt, um mögliche Fälschungen dieser Unterlagen aufzudecken, sondern auch Listen von säumigen Mietern einsehen kann. So können sie nicht nur Interessenten, bei denen die Miete mehr als 35 oder 40 Prozent ihres Nettoeinkommens ausmachen würde, als mögliche Mieter ausschließen, sondern auch den Preis der Police an das vorhandene Risiko anpassen.

Schließen wir eine solche Versicherung für einen laufenden Mietvertrag ab, ist diese Bonitätsprüfung unter Umständen nicht erforderlich; die Versicherungsgesellschaft wird jedoch stets verlangen, dass der Mieter zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses mit den Miet- und Nebenkostenzahlungen nicht im Rückstand ist.

Andererseits muss beim Abschluss und Vergleich der auf dem Markt erhältlichen Angebote geprüft werden, ob die Versicherung auch Rechtsberatung und -vertretung einschließt und ob sie, zumindest bis zu einem gewissen Betrag, die Kosten für Anwälte und Notare deckt, falls wir einen Anspruch geltend machen oder sogar einen Räumungsbefehl erwirken müssen. Einige schließen auch mögliche Schäden ein, die der Mieter in der Immobilie verursachen könnte.

Und wie viel kostet diese Sicherheit? «Der Betrag beläuft sich in der Regel auf weniger als 4 Prozent der Jahresmiete. Mit anderen Worten, weniger als eine halbe Monatsmiete», erklärt die spanische Beobachtungsstelle für Mietversicherungen (OESA). Unklar ist vielen, wer diesen Batrag zu zahlen hat. Es gibt Vermieter, die die Zahlung auf den Mieter abwälzen und behaupten, dass dies für beide Seiten von Vorteil ist, da dadurch die im Mietgesetz vorgesehenen zusätzlichen Garantien (bis zu zwei Monatsmieten) neben der Kaution vermieden werden. «Die Mieter können nicht vier Monatsmieten auf einmal stemmen (die Kaution, die aktuelle und zwei zusätzliche Kautionen), so dass die Versicherung, deren Betrag fast ein Drittel der Monatsmiete ausmacht, eine Erleichterung und ein Vorteil für alle Mieter ist», argumentiert die OESA.

Javier Rubio Gil, ein auf Mietrecht spezialisierter Anwalt des Centro de Asesoría y Estudios Sociales, kritisiert jedoch, dass dabei «die Betriebskosten des Unternehmens auf die Mieter abgewälzt werden», vor allem, wenn es sich um professionelle Wohnungsgesellschaften handele.

Im September erwirkte die Kanzlei ein Urteil, das nur für große Wohnungsgesellschaften gilt und diese erstmals dazu verpflichtet, die Klausel über diese Zahlung aus den Mietverträgen zu streichen und alle für die Police gezahlten Beträge mit Zinsen zurückzuzahlen. «Es handelt sich um eine Dienstleistung, die der Mieter nicht verlangt hat; zudem hatte er nicht die Möglichkeit, sich nach anderen, billigeren Policen umzusehen, was die Klauseln unwirksam macht. Anders wäre es, wenn der Vermieter dem Mieter die Wahl ließe, entweder diese Versicherung zu zahlen oder eine zusätzliche Kaution zu hinterlegen. In diesem Fall hätte er die Möglichkeit zu entscheiden, was in seinem Interesse ist, aber ich habe noch keinen Vermieter gesehen, der dies tut», betont Rubio unter Bezug auf geltende Verbraucherschutzrechte.

Bei anderen Urteilen, in denen die Abwälzung der Kosten auf den Vermieter zugelassen wurde, kam es vor Gericht darauf an, wie beide Parteien den Versicherungsvertrag aushandelten und dass der auf den Mieter abgewälzte Betrag «zwei Monatsmieten nicht übersteigt», fügt die OESA hinzu.